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2025年住宅購入を検討するあなたへ：激動の不動産市場を生き抜く戦略

はじめに

2024年は、日経平均株価の上昇や金利上昇など、不動産市場を取り巻く環境が大きく変化した年でした。

都市部の一部の物件価格は高騰を続けましたが、一方で郊外や駅からの距離が遠い物件では、価格が頭打ちになったり、下落する傾向が見られました。

令和5年住宅・土地統計調査の結果によると、日本の空き家率は過去最高を更新し、特に地方都市での空き家問題が深刻化していることが明らかになりました。

また、令和6年住宅着工統計では、新築住宅の着工戸数が前年比で減少しており、特に都市部での供給不足が懸念されています。

2025年、不動産市場はさらに複雑化し、激動の時代を迎えることが予想されます。では、そんな中、住宅購入を検討しているあなたはどうすれば良いのでしょうか？

2025年の不動産市場を予測する

2025年の不動産市場は、以下の様な特徴が見られると予想されます。

• 都市部の一極集中: 東京、大阪、名古屋といった大都市圏の、特に駅近や再開発エリアなど、限られたエリアの不動産価格は、引き続き高騰を続けるでしょう。令和5年住宅・土地統計調査の結果から、これらの都市部への人口集中が続いていることから、この傾向は今後も変わらないと予想されます。
• 郊外や地方の不動産価格の低迷: 令和5年住宅・土地統計調査で明らかになったように、地方都市を中心に空き家率が高まっていることから、郊外や地方の不動産価格は、引き続き低迷する可能性が高いです。特に、少子高齢化が進んでいる地域では、人口減少が加速し、不動産の需要も低下する可能性があります。
• 中古住宅市場の活況: 新築マンションの供給不足や高価格化に伴い、中古住宅市場がますます活況を呈することが予想されます。令和6年住宅着工統計で新築住宅の着工戸数が減少していることから、この傾向はさらに強まるでしょう。
• 不動産の多様化: 多様なライフスタイルに対応するため、シェアハウスやコリビングといった新しいタイプの住まいが増える可能性があります。また、リモートワークの普及により、都市部から郊外への移住が増加し、郊外の不動産市場にも新たな需要が生まれる可能性があります。

2025年に住宅を購入する際のポイント

2025年に住宅を購入する際には、以下の点に注意しましょう。

• エリア選びが最重要: 都市部の一極集中が進む中、どのエリアにどのようなタイプの住宅を選ぶかが、将来の資産価値に大きく影響します。令和5年住宅・土地統計調査の結果を参考に、人口減少や少子高齢化の影響を受けにくいエリアを選ぶことが重要です。
• 中古住宅も視野に入れる: 新築マンションにこだわる必要はなく、中古住宅も検討しましょう。令和6年住宅着工統計で新築住宅の供給不足が明らかになっていることから、中古住宅市場はますます活況を呈することが予想されます。
• 金利上昇に備える: 住宅ローンの金利は今後も上昇する可能性があります。固定金利を選択するなど、金利上昇に備えた対策を検討しましょう。
• 専門家のアドバイスを受ける: 不動産会社やファイナンシャルプランナーなど、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

2025年以降の不動産市場の見通し

2025年以降は、人口減少や少子高齢化がさらに進み、不動産市場は大きく変化することが予想されます。特に、都市部と地方の格差はますます拡大し、不動産の価値も大きく分かれるでしょう。

しかし、一方で、働き方や暮らし方が多様化し、新しいタイプの住まいが求められるようになることも予想されます。例えば、スマートシティの開発や、自然環境との共生を重視した住宅の需要が高まる可能性があります。

まとめ

2025年の不動産市場は、非常に流動的であり、予測が難しい状況です。

住宅購入を検討する際には、最新の情報を収集し、専門家のアドバイスを参考に、慎重に判断することが重要です。

令和5年住宅・土地統計調査や令和6年住宅着工統計などのデータを参考に、ご自身のライフプランに合った最適な住宅を選びましょう。

今年は家づくりを本格的に考える

あけましておめでとうございます。北陸地方に住む28歳のりょうです。

2025年は、かねてより夢見ていたマイホームを建てるべく、本格的に家づくりを始めます。

これから、土地探しからハウスメーカー選び、そして実際に家を建てるまでの過程を記録し、皆さんと共有できればと思っています。

北陸で家づくりをお考えの方の参考になれば幸いです。

自分が買うことができる家の金額を知る

はじめに

初めまして！北陸地方に住む28歳の「りょう」です。

前回は、マイホーム購入を検討されている方に向けて、千日太郎氏の『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』を参考に「後悔しない家選び」についてブログを書かせていただきました。

今回は、実際にマイホーム購入を検討した経験を踏まえ、ご自身の購入可能額について、役立つ情報を共有できればと思います。 同じようにマイホーム購入を検討されている方の参考になれば幸いです。

家の購入にかかる費用について

住宅ローン

住宅を購入する際、多くの方が利用する住宅ローン。その魅力の一つは、近年続く低金利によって、月々の返済額が抑えられることです。例えば、三菱UFJ銀行の変動金利が年0.345%と非常に低い水準にあるように、多くの金融機関で低金利の住宅ローンが提供されています。不動産会社のチラシでは、この低金利を最大限に活用し、賃貸住宅の家賃よりも安い月々の返済額を提示することで、多くの人を惹きつけようとしています。

しかし、住宅ローンを利用したマイホーム購入は、月々の返済額だけで判断できるものではありません。

付随費用

住宅ローンの返済以外にも、マイホーム購入には様々な費用がかかります。これらの費用は大きく分けて以下の3つに分類できます。

1. 売買契約時にかかる費用: 仲介手数料、不動産取得税、登録免許税など、物件の売買契約を結ぶ際に発生する費用。
2. 住宅ローン手続き費用: 融資事務手数料、保証料など、住宅ローンを利用する際に発生する費用。
3. 住宅を維持する費用: 固定資産税、都市計画税、修繕費など、住宅を所有し続けるためにかかる費用。

1と2の費用を合わせた額は、物件価格の3%～13%程度が目安とされています。新築マンションは比較的費用率が低く、中古マンションや戸建ては高くなる傾向があります。

この自己資金が不足している場合でも住宅ローンを利用することは可能ですが、金利が高くなる可能性があります。 金利が高いと、総支払額が大幅に増え、返済計画が厳しくなるため注意が必要です。

つまり、自己資金はマイホーム購入のスタートラインに立つための重要な資金なのです。

• 売買契約を結ぶ際に必要な諸費用

項目	計算方法
仲介手数料	中古物件や一部の新築一戸建てなど、仲介会社を通じて物件を購入する場合、仲介会社に払う手数料。「物件価格の3.3%66,000円」が上限
印紙税	売買契約書に貼る印紙でその契約価格による 1000万越~5000万以下：2万 5000万越~1億以下：　6万
不動産取得税	不動産を取得した際に一度だけ払う税金で、原則として土地建物の4%だが軽減措置で0になる場合もある。
司法書士報酬	所有権の保存登記を司法書士に代行してもらうための報酬。 所有権保存登記：3万~5万
登録免許税	住宅用家屋の軽減税率が適用される間は下記の税率になる。 新築：土地0.15% 建物0.15% 中古：土地0.15% 建物0.30%
土地家屋調査士報酬	司法書士による登記と同じタイミングで、司法書士事務所の土地家屋調査士が行うケースが多い 概算で5万~10万
申込証拠金	新築マンションなどの購入申込の時に不動産会社に支払うお金
手付金	売買契約に売主に支払うお金で、契約を破棄する場合は返金されない解約手付。 購入代金の5~10%程度が一般的だが、売主と買主の合意によって決められ、最終的に家の代金に当てられる。

• 住宅ローンを組む際に必要な諸費用

項目	計算方法
融資手数料	銀行のホームページから情報を入手することができる 大手銀行：一律33000円（税込）が多い ネット銀行：融資額の2.2%（税込）が多い
保証料	銀行のホームページや担当者から情報を入手することができる 大手銀行：保証会社により異なる ネット銀行：0円であることが多い
印紙税	住宅ローン契約書に貼る印紙で借入金額による 1000万越~5000万以下：2万 5000万越~1億円以下：6万
司法書士報酬	抵当権の設定登記を司法書士に代行してもらうための報酬 抵当権設定登記：3万〜5万
登録免許税	住宅用家屋の軽減税率が適用される間は下記の税率になる 抵当権設定登記：住宅ローン借入額の0.1％

無理なく完済することができる住宅ローンの4つのルール

住宅ローンの返済は、以下の４つのルールに従うことで、無理なく返済することができる金額を計算することができます。

1. 毎月の返済は、「手取り月収の4割以下でボーナス払いなし」
2. 返済額が一定となる「元利均等返済方式」
3. 返済シミュレーションの金利は「固定金利」
4. 定年時のローン残高は「1000万円以下」

1. 毎月の返済は、「手取り月収の4割以下でボーナス払いなし」

銀行が住宅ローンの融資を審査する際、重要な指標となるのが「返済負担率」です。これは、年収に対する年間の返済額の割合を示すもので、

• 返済負担率= 1年間の返済総額 ÷ 額面年収 × 100

で計算することができます。

住宅金融支援機構の2024年の調査では、多くの人が「15%超～20%以内」の返済負担率で住宅ローンを利用していることが分かっています。

https://www.jhf.go.jp/files/400370422.pdf

住宅ローンの支払いは毎月発生するため、月収の状況を把握することがより重要です。一般的に、手取り月収の4割以下を目安にすると、生活にゆとりを持ちながら返済を進めることができます。賃貸住宅に住んでいるのであれば、現時点の家賃を目安にするのも良いと思います。

2. 返済額が一定となる「元利均等返済方式」

返済方式には、元利均等返済方式と元金均等返済方式の2種類がありますが、元利均等返済方式がおすすめです。

元利均等返済方式は、毎月の返済額が一定であるため、予算を組みやすいうえ、返済当初から返済額が少なく、心理的な負担も軽減されます。

3. 返済シミュレーションの金利は「固定金利」

住宅ローンの金利には、変動金利と固定金利があります。固定金利を選択することで、将来の金利上昇による返済額の増加を防ぐことができます。

ただし、固定金利は変動金利に比べて金利が高い傾向があるため、メリットデメリットを比較検討しましょう。

4. 定年時のローン残高は「1000万円以下」

定年後の生活費や医療費などを考えると、定年時に住宅ローンの残債が大きすぎると、経済的な負担が大きくなります。

定年時のローン残高を1000万円以下にすることを目標に、返済計画を立てることが理想です。

年齢、手取りの月収別「購入できる家の価格」

【前提条件】

• 返済方式：元利均等返済
• ボーナス払い：なし
• 定年：60歳
• 金利：年1.2%（固定）
• 頭金：なし
• その他借入：なし
• 返済負担率：月収の35%以内 *諸費用：不動産取得税等、諸費用は含まず
• 定年時ローン残高：1,000万円以下

上記条件に基づき、各年齢・月収における購入可能な住宅価格の目安を以下の表にしました。

年齢	月収15万円	月収20万円	月収25万円	月収30万円	月収35万円	月収40万円
25歳	1800	2400	3000	3600	4200	4800
30歳	1600	2100	2600	3100	3600	4100
35歳	1400	1800	2200	2600	3000	3400
40歳	1200	1600	2000	2400	2800	3200
45歳	1000	1300	1600	1900	2200	2500

【単位：万円】

【計算方法】

定年60歳時までにローンを完済、または1,000万円以下にすることを目標とし、各年齢・月収における毎月の返済額を算出しました。

その返済額から、購入可能な住宅価格を逆算しています。

【注意点】

• 金利変動リスク: 金利が上昇した場合、返済額が増加し、計画が狂う可能性があります。
• 物価上昇: 将来的に物価が上昇した場合、生活費が増加し、返済が厳しくなる可能性があります。
• ライフプランの変化: 結婚、出産、転職など、ライフプランの変化によって、住宅ローンの返済計画も変更する必要がある場合があります。

【具体的な購入を検討される際は】

• 複数の金融機関に相談: 金利や返済条件などを比較検討しましょう。
• FPに相談: 専門家であるFPに相談することで、自分に合った住宅ローンを選ぶことができます。

ボーナス払いはなぜ良くないのか

ボーナス払いは、年間の返済回数を約1.2倍にするため、返済の負担が大幅に増えます。例えば、35年のローン期間の場合、ボーナス払いでは約490回の返済が必要となり、毎月の返済のみの場合と比較して、約70回も多くの返済が発生します。

収入が減少した場合、ボーナス払いの分をまかなえず、住宅ローンの返済が滞ってしまうリスクが高まります。特に、ボーナス額は業績や個人の評価によって変動するため、安定した収入とは言い切れません。

最も安全な返済方法は、収入が最も少ない月を基準にして一定の返済額を決めることです。これにより、育休や転職など、収入が減少する可能性がある状況でも、安定した返済を続けることができます。

年齢、手取りの月収別「購入できる家の価格」を超える場合にはどうすれば良いか

原材料費の上昇、円安、住宅性能基準の引き上げ、人手不足などの影響で、住宅価格の高騰が続いています。理想の住まいを手に入れたいけれど、予算が合わないと悩んでいる方も多いでしょう。

注意点として

• 収入の見込み: 共働きや副業で収入を増やすことは有効ですが、将来の収入が安定的に確保できるかどうかも考慮しましょう。景気変動や個人の事情により、収入が減少する可能性も念頭に置く必要があります。
• 貯蓄: 頭金だけでなく、住宅ローンの返済中に発生する可能性のある修繕費や、将来の教育費など、まとまった資金が必要になります。ボーナスを貯蓄に回すなど、計画的な貯蓄を心がけましょう。
• 金利変動リスク: 金利が上昇すると、住宅ローンの返済額が増加します。固定金利と変動金利を比較し、ご自身の状況に合った金利を選択しましょう。
• ライフプランの変化: 結婚、出産、転職など、ライフプランの変化によって、住宅ローンの返済計画も変更する必要がある場合があります。
• 不動産価格の変動: 不動産価格は常に変動するものです。将来、住宅価格が下落する可能性も考慮に入れ、無理のない範囲で住宅購入を検討しましょう。

具体的な対策として

• コンパクトな住まい: 広さを求めず、必要最低限の広さの住宅を検討する。
• 中古住宅: 新築にこだわりすぎず、中古住宅も検討する。
• 建売住宅: 注文住宅と比較して、比較的短期間で入居できる。
• 土地探し: 立地条件を見直すことで、価格を抑えることができる可能性がある。
• 住宅ローンアドバイザーへの相談: 専門家から、自分に合った住宅ローンや購入方法をアドバイスを受ける。

まとめ

マイホーム購入は、人生設計において重要な決断です。

特に近年は、住宅価格の高騰や金利の変動など、様々な要因が複雑に絡み合い、より慎重な検討が必要となっています。

焦らず、じっくりと計画を立て、専門家のアドバイスも参考にしながら、最適な住まいを選びましょう。

「家を買う時に」後悔しないために

はじめに

初めまして！北陸地方に住む28歳の「りょう」といいます。

賃貸暮らしもそろそろ終わりにしたいなと思い、現在マイホーム購入を検討しているところです。

しかし、家を買うとなると、多くの人にとって一生に一度の大きな買い物ですよね。

住宅ローンの返済期間も長く、漠然とした不安を感じています。

具体的には、年収の何倍もの金額が必要だったり、35年や40年という長い間、返済を続けていかなければならないことに少し戸惑っています。

今回千日太郎氏の『家を買うときに「お金で損したくない人」が読む本』を読み、住宅購入は慎重に進めるべきだと改めて感じました。

同書では、住宅ローンの仕組みや注意点、住宅選びのポイントなどが詳しく解説されており、とても参考になりました。

そこでこのブログでは複数回にわたり、私が実際にマイホーム購入を検討する中で得た知識や経験を共有し、同じようにマイホーム購入を検討されている方の参考になればと思っています。

家を買う時に後悔しないためにはどうすれば良いか

不動産会社の営業マンを「取引相手」と考える

マイホーム購入は、人生で最大の買い物です。

そんな大切な買い物をする上で、不動産会社の営業マンとの出会いは不可欠です。

彼らは豊富な知識と経験をもとに、私たちにぴったりの物件を紹介してくれるでしょう。

しかし、同時に、彼らの仕事は「家を売る」ことであることも忘れてはいけません。

例えば、「この物件は、将来性が非常に高いので、絶対に値上がりしますよ！」と熱心に説明されるかもしれません。

確かに、その物件が将来性を持っている可能性はあります。

しかし、営業マンは、その物件を売るために、良い点ばかりを強調する傾向があることを覚えておきましょう。

家は人生最大の買い物ではなく、「人生のプロジェクト」という視点を持つ

「家は人生最大の買い物」という言葉は、確かに大きな金額が動くことを表しています。

しかし、多くの人にとって、家は単なる「買い物」ではなく、人生における大きなプロジェクトと言えるでしょう。

住宅購入は、住む場所を決めるだけでなく、ライフスタイルそのものを大きく変える可能性を秘めています。そのため、損得勘定に囚われすぎず、長期的な視点で考えることが重要です。営業マンの「掘り出し物」という言葉に踊らされ、安易に決断してしまうと、後々後悔する可能性もあります。

大切なのは、客観的な情報収集です。複数の不動産会社に足を運び、それぞれの意見を聞き比べることはもちろん、住宅ローンや税金など、関連する知識を深めることも大切です。また、信頼できる友人や専門家（住宅ローンアドバイザーなど）に相談することも有効です。

住宅購入は、人生の大きな決断です。 焦らず、じっくりと時間をかけて、自分にとって最適な住まいを見つけるようにしましょう。

賃貸と持ち家、どちらを選ぶべきか？貸借対照表で考えてみよう

「賃貸の方が得か、持ち家の方が得か」という疑問は、多くの人が抱く悩みです。この問いに対する答えを見つける上で、貸借対照表という概念が役立ちます。

貸借対照表は、企業の財務状況を把握するために使われる表ですが、個人にも当てはめることができます。

• 資産: 現金、預金、不動産など、あなたが所有しているものすべて
• 負債: 住宅ローン、借金など、あなたが返済しなければならないもの
• 純資産: 資産から負債を引いたもの。あなたの財産の実質的な価値を示します。

賃貸の場合、あなたは建物を所有していません。つまり、他人の資産である建物に対して、使用料を支払っている状態です。大家さんは、銀行から借りたお金で建物を購入し、あなたから集めた家賃でローンの返済を行い、利益を得ています。

賃貸で支払う家賃は、以下の費用を賄うために使われています。

• 建物の購入費用（住宅ローン）の返済: 大家さんが銀行に支払う借金返済
• 建物の維持費: 修繕費、管理費など、建物を良好な状態に保つための費用
• 大家さんの利益: 大家さんの収入となる部分

つまり、賃貸に住んでいるということは、住宅を購入した場合と同様に、建物にかかる費用を支払っていると考えることができます。

賃貸と持ち家のメリット・デメリット

区分	賃貸	持ち家
メリット	転勤やライフスタイルの変化に 柔軟に対応できる 初期費用が比較的少ない 共用部分の維持管理が不要	資産価値が上がる可能性がある 自由にリフォームできる 安定した住まい
デメリット	資産価値の上昇がない 自由なリフォームが難しい 将来の住居が不安定	初期費用が高い 住宅ローンの返済負担 固定資産税などの負担 不動産の維持費

 

貸借対照表が意味を持つケース

• 住宅の買い替え: 今住んでいる家を売却し、新しい住宅を購入する場合、売却益や損失が、個人の資産に直接影響します。
• 住宅ローンの返済困難: 住宅ローンの返済ができなくなった場合、最悪、家を競売にかけられ、多額の負債が残る可能性があります。
• 相続: 相続によって不動産を取得した場合、その不動産の評価額や相続税などが問題となります。

賃貸と持ち家、どちらを選ぶかは、個人の価値観やライフプランによって異なります。どちらを選ぶにしても、それぞれのメリット・デメリットをしっかりと理解し、将来のライフプランを考慮した上で慎重に決断することが重要です。

その際に貸借対照表は、自分の財産状況を客観的に把握し、最適な選択肢を選ぶための羅針盤となります。

タラレバの落とし穴

「あの時、こうしていれば…」と、過去を悔やむ「たられば」思考は、誰しも一度は経験するものです。

特に、マイホームや住宅ローンといった大きな決断を迫られる時、人は「あの時買っていれば…」や「あの時借りていなければ…」と、過去の選択を悔やみ、決断を先延ばしにしてしまう傾向があります。

「たられば」は、現実には存在しない別の可能性をあれこれと想像することです。

しかし、過去に戻ってやり直すことはできないため、「たられば」で考えても、現実は変わりません。

なぜ、特に住宅購入のような大きな決断で「たられば」思考が生まれやすいのでしょうか？

それは、住宅購入が人生において大きな影響を与える決断であり、一度決めると簡単には変更できないという重みがのしかかるからです。そのため、少しでも後悔したくないという気持ちが強く働き、様々な可能性を考えすぎてしまい、決断を先延ばしにしてしまうのです。

しかし、決断を保留することは、必ずしも悪いことではありません。住まいを選ぶことは、人生最大のプロジェクトの一つです。十分に時間をかけて検討し、納得のいく選択をすることは大切です。「今は決めない」という選択も、一つの決断と言えるでしょう。

決断を保留するということは、言い換えれば「時間が経過しても仕方ない」ということを決めたということです。

ただし、いつまでも決断を先延ばしにすることは、新たな機会を逃すことにつながる可能性もあります。ある程度情報収集を行い、自分の価値観やライフプランと照らし合わせながら、決断のタイミングを見極めることが重要です。

まとめ

マイホーム購入は、人生における大きな決断であり、多くの不安や疑問がつきまといます。このブログでは、マイホーム購入を検討する上で知っておきたいこと、特に不動産会社との付き合い方、住宅購入の考え方、賃貸と持ち家の比較、そして「たられば」思考について解説しました。

不動産会社は、豊富な知識と経験を持つプロフェッショナルですが、あくまで「家を売る」という仕事をしていることを忘れないようにしましょう。営業マンの言葉に振り回されず、客観的な視点で情報収集することが大切です。

住宅購入は、単なる「買い物」ではなく、ライフスタイルそのものを大きく変える「プロジェクト」です。損得勘定だけでなく、長期的な視点で考えることが重要です。

賃貸と持ち家、どちらを選ぶかは、個人の価値観やライフプランによって異なります。それぞれのメリット・デメリットを比較し、自分にとって最適な選択肢を選びましょう。貸借対照表は、その判断を助けるツールの一つです。

そして、誰もが経験する「たられば」思考。過去を悔やむのではなく、未来に目を向け、決断を先延ばしにすることなく、一歩を踏み出すことが大切です。

マイホーム購入は、人生の大きなイベントです。焦らず、じっくりと時間をかけて、自分にとって最適な住まいを見つけてください。このブログが、少しでも皆様の参考になれば幸いです。

後のブログでは、以下の内容を予定しています。

• 自分が買うことができる金額を知る
• 価値が下がらない物件の選び方
• 営業マンとの交渉術
• 金利動向に左右されない住宅ローンの組み方
• 万が一に備える保険は何を選ぶ
• 知ってないと大損。節税と補助金について